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DATE: CATEGORY:平成18年度
問題

 Aは,B所有名義で登記されている建物(以下「本件建物」という。)をBから賃借して引渡しを受け,本件建物で店舗を営んでいる。Aは,賃借に当たってBに敷金を支払い,賃料もBに遅滞なく支払ってきた。ところが,本件建物は,真実はBの配偶者であるCの所有であり,CがBに対し,Bの物上保証人として本件建物に抵当権を設定する代理権を付与し登記に必要な書類を交付したところ,Bが,Cに無断でB名義に所有権移転登記を経由した上,Aに賃貸したものであった。
 以上の事案について,次の問いに答えよ(なお,各問いは,独立した問いである。)。
 1 Aが本件建物を賃借してから1年後に,Aは,その事実を知ったCから本件建物の明渡しを請求された。Aは,Cに対し,どのような主張をすることが考えられるか。
 2 Aは,本件建物がBの所有でないことを知った後,Cに対してBとの賃貸借契約が当初から有効であることを認めてほしいと申し入れたものの,Cは,これを拒絶した。その後,Cが死亡し,BがCを単独相続したところ,Bは,Aが本件建物を賃借してから1年後に,Aに対し本件建物の明渡しを請求した。
  (1) Aは,Bに対し,BがCを単独相続したことを理由に本件建物の明渡しを拒絶することができるか。
  (2) 仮に(1)の理由で明渡しを拒絶することができないとすれば,Aは,Bに対し,どのような主張をすることができるか。特に敷金の返還を受けるまで本件建物の明渡しを拒絶すると主張することができるか。

解答

構成のみです。

1 小問⑴
 Aは有効な賃借権の存在を主張
 しかし、原則=真の所有者に対抗できない(他人物賃貸)
 例外=94Ⅱ類推の可否
    ①外観②帰責性③信頼
 ①○
 ②Cは抵当権設定代理権を与えただけで、帰責性弱い
 ③無過失を要求して、バランスを取るべき
  →Aが無過失なら、賃借権対抗可能

2 小問⑵
 ⑴ 相続により無権限の瑕疵が治癒されるのか
   ①相続は包括承継②以前の行為との矛盾は信義則違反
   →原則として治癒される
   →しかし、本件はCが追認拒絶
    そこで対抗できる可能性が無くなり権利関係確定
   →この状態を承継したBが明け渡しを求めても、信義則には反しない
   治癒されず、拒絶できない
 ⑵ 明け渡し自体は拒絶できないにしても、敷金返還されるまで
   留置権で拒める?
   敷金返還請求権は明け渡して初めて発生→×(原則)
   しかし①もともとBは建物に対する損害を受ける地位に無かった
   ②一度も滞納が無く敷金による担保の現実的必要なし
   →こういう本件事実の下では、Bの敷金返還しないで明け渡し求める行為は権利濫用→拒絶可能     
                            以上

* 原則、例外のパターンばかりです。
  本試験では、他人物賃貸ではなく無権代理としてしまった人がかなり出たみたいです。この問題文だと、やってしまいかねないミスですね。今年の試験でも、こういうやたら長い問題文になるでしょうから、注意が必要でしょう。気をつけたいと思います。
  もう1つ気をつけたいのは、1時間以内に書ける内容かどうかという点です。あまりじっくり考えていると、せっかく考えたことを表現するだけの時間がなくなってしまいます。
  民法は、ここ数年、長文化が著しく、知っている問題が出ることもほぼありえないので、時間管理がかなり重要な課題になってくるでしょう。この点は、特に直前期にたくさん答案構成して訓練しなければと思っています。

テーマ : 司法試験・資格試験・語学試験 - ジャンル : 学問・文化・芸術

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